今天產(chǎn)經(jīng)圈最大的新聞無疑是融創(chuàng)的孫宏斌以632億元收購(gòu)萬達(dá)旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目和76間酒店，這是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)間最大的一次收購(gòu)交易，從媒體的照片上王健林精神矍鑠，笑容可掬，倒是孫宏斌一臉嚴(yán)肅，這與之前頒布頒發(fā)投資樂視一樣的嚴(yán)肅。

這場(chǎng)巨變來的太突然，坊間傳言，萬達(dá)總經(jīng)理級(jí)別辦理層也是今天早上收到開會(huì)的通知，而在7月9號(hào)，王健林還邀請(qǐng)一幫媒體出席活動(dòng)，為文旅城造勢(shì)。不管是業(yè)內(nèi)、萬達(dá)企業(yè)內(nèi)還是媒體，均對(duì)這次交易體現(xiàn)震驚。

不測(cè)的收購(gòu)背后，萬達(dá)可能有難言之隱？

這樣的震驚來源于：從媒體的公開報(bào)道和萬達(dá)集團(tuán)的對(duì)外信息，文旅城項(xiàng)目是萬達(dá)集團(tuán)重要的組成部分，可以說是重中之重，以這次融創(chuàng)收購(gòu)的13個(gè)項(xiàng)目，總投資意向5000億有余。對(duì)于萬達(dá)的而言，這是主業(yè)房地產(chǎn)的成功轉(zhuǎn)型，眾所周知2016年，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)并不是很順暢，年末的各地政策徹底把商業(yè)地產(chǎn)打入冷宮，萬達(dá)的商業(yè)以各地的商業(yè)中心為代表，通過建設(shè)全國(guó)城市新區(qū)，獲取低價(jià)土地開發(fā)住宅和寫字樓的方式成為很長(zhǎng)時(shí)間的萬達(dá)引以為傲的商業(yè)模式，并被業(yè)內(nèi)認(rèn)可。

文旅城的項(xiàng)目也是如此，萬達(dá)一共布局了16個(gè)萬達(dá)城，有6個(gè)開業(yè)，但背后都依舊有大量的房地產(chǎn)開發(fā)的影子，通過旅游項(xiàng)目獲取遠(yuǎn)郊土地，萬達(dá)文旅城項(xiàng)目也是如此操作，不但是在國(guó)內(nèi)，按照萬達(dá)披露的資料來看，萬達(dá)還嘗試把類似方式成為“重大文化產(chǎn)品出口”，目標(biāo)在年底在國(guó)外建成四個(gè)中國(guó)“迪士尼”式的文旅城項(xiàng)目。

所以，5000億的投資意向金額，在項(xiàng)目轉(zhuǎn)化的過程中，不但有獲取大量土地儲(chǔ)備的機(jī)會(huì)，而土地帶來的溢價(jià)、房地產(chǎn)資產(chǎn)的增值、商業(yè)持有運(yùn)營(yíng)的收益等等，可以看到遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出5000億的想象，而以地產(chǎn)為主業(yè)，通過多年積累的關(guān)系所成就的項(xiàng)目，即使真如王健林所說為了降低負(fù)債率，也并不似以往萬達(dá)的風(fēng)格。

從雙方公告來看，雖然這次收購(gòu)是承債式收購(gòu)，收購(gòu)方融創(chuàng)承擔(dān)了萬達(dá)文旅項(xiàng)目和76間酒店的債務(wù)，按照融創(chuàng)中國(guó)2016年財(cái)報(bào)，融創(chuàng)2016年新增土地儲(chǔ)備5394萬平方米，68%自購(gòu)，花費(fèi)資金595億元，這種方式的獲取成本不低，所以融創(chuàng)的凈資產(chǎn)負(fù)債率約為121.5%，而在2015年，這個(gè)數(shù)字僅僅是75.9%。這些收購(gòu)，包孕42億收購(gòu)萊蒙旗下物業(yè)，本年1月150億元投資樂視、40億元入股金科、26億購(gòu)入鏈家6.25%股權(quán)、137億購(gòu)入聯(lián)想控股旗下41個(gè)公司相關(guān)股權(quán)及債權(quán)等，前不久融創(chuàng)數(shù)十億收購(gòu)重慶第一高樓等等。

融創(chuàng)2016年還發(fā)行了100億元永續(xù)債。若把永續(xù)債歸至債務(wù)欄目下，這個(gè)負(fù)債率還會(huì)更高，加上2017年的各類收購(gòu)，算上這次收購(gòu)，雖然融創(chuàng)和萬達(dá)都沒有說出具體的數(shù)字是多少，但可以看到的是融創(chuàng)盡管有900億的現(xiàn)金儲(chǔ)備，但負(fù)債率還會(huì)繼續(xù)上升，最終負(fù)債率還需要看融創(chuàng)中國(guó)復(fù)盤后的具體數(shù)據(jù)。

盡管萬達(dá)王健林曾經(jīng)說過，到2016年底，萬達(dá)將不再是房地產(chǎn)企業(yè)，辦事行業(yè)收入要超過其他企業(yè)，成為主要收入來源，而萬達(dá)文化集團(tuán)已形成影視、體育、旅游、兒童娛樂四個(gè)產(chǎn)業(yè)板塊，不過可以看到的是，尋求高增長(zhǎng)，全力布局的文旅城項(xiàng)目，是萬達(dá)無論如何也繞不開的。從數(shù)量上看，萬達(dá)賣掉了80%的文旅城項(xiàng)目和70%的酒店項(xiàng)目，如果說要完成2016年定的轉(zhuǎn)型目標(biāo)，這并不是一個(gè)合理的借口，辦事業(yè)的很多辦事都是圍繞著這些物業(yè)進(jìn)行。

再退一步講，即使是萬達(dá)通過交易降低負(fù)債率，優(yōu)化流動(dòng)性，但從2017年年中來看，，萬達(dá)公開賬目，2017年Q1，媒體報(bào)道萬達(dá)還有899.9億現(xiàn)金，如此來看，萬達(dá)并非到了需要突然切割重要資產(chǎn)換取流動(dòng)性。比融創(chuàng)更低的負(fù)債率，萬達(dá)要流動(dòng)性，難道更加高負(fù)債率的融創(chuàng)就不需要了嗎？

坊間把猜測(cè)引向來自6月22日被做空，萬達(dá)大跌的“謠言”，或者背后有更加未便明言的原因，歸結(jié)于“陰謀論”，筆者認(rèn)為，萬達(dá)文旅項(xiàng)目，具有高投資高收益，但同樣也遭遇著高風(fēng)險(xiǎn)，6月22日早盤，萬達(dá)債券遭遇瘋狂拋售的背后，并非因?yàn)椤爸{言”，而金融界通常是春江水暖鴨先知，絕非會(huì)因?yàn)榭昭▉盹L(fēng)，萬達(dá)在金融系統(tǒng)性上可能出現(xiàn)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，至于風(fēng)險(xiǎn)的巨大原因，可能還需要更多的信息進(jìn)行分析，如果真是“陰謀論”，那真是“極度深寒”了。

大象轉(zhuǎn)身的背后，也許是王健林真的不想玩了

王健林本身不想再玩的可能性是有必然可能的，從宏不雅觀經(jīng)濟(jì)的角度來看，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的低迷是眾所周知的現(xiàn)狀，不少人把原因歸結(jié)到互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)的沖擊，這個(gè)沖擊可能有一些，但千萬別低估了房地產(chǎn)行業(yè)的影響力。