這次，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷多年的萬達(dá)集團(tuán)真的碰到對手了。繼中糧之后，娃哈哈、寶能、紅星美凱龍等各路資本紛紛宣布“掘金”商業(yè)地產(chǎn)，在全國大規(guī)模效仿“萬達(dá)模式”，啟動購物中心項目。與房企資本的商業(yè)狂歡旨在“拿地”頗為不同，這些跨界者左手握有大量存量項目，右手把控商家資源，一個打通上下游的商業(yè)服務(wù)體系正在逐步建立。

　　面對這樣的“貼身肉搏”，萬達(dá)廣場透露“將在新店中去掉服飾業(yè)態(tài)?！倍渌缃缤顿Y者也在加大購物中心中體驗(yàn)消費(fèi)的比例。

　　誰能“爭得蛋糕”?投資狂歡又會給亂得不能再亂的商業(yè)地產(chǎn)招商帶來怎樣的變局?

　　趕超萬達(dá)速度

　　紅星美凱龍集團(tuán)董事長車建新?lián)P言，到2020年欲建100個城市綜合體。話音剛落，娃哈哈董事長宗慶后就在第10屆中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇上高調(diào)宣布，今年將正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，并計劃在5年內(nèi)籌建100座商業(yè)綜合體。以此估算，不管是紅星美凱龍還是娃哈哈，均將以每年約20座購物中心———與萬達(dá)打造萬達(dá)廣場不相上下的速度殺入商業(yè)地產(chǎn)。

　　這是一個信號，欲跟萬達(dá)爭食商業(yè)地產(chǎn)的，絕不止房企資本。紅星美凱龍、娃哈哈等各個產(chǎn)業(yè)鏈上的資本更是來勢兇猛，這個名單還越來越長，深圳寶能、中糧、雨潤控股、蘇寧、長虹、東方希望、新希望、京東商城等跨界資本紛紛在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大舉跑馬圈地。

　　更為灼人的是，這些跨界者左手握有大量存量項目，右手把控商家資源。紅星地產(chǎn)總裁諶俊宇對南都記者說，“現(xiàn)在我們的土地儲備達(dá)到了1000多萬平方米，目前已在北京、天津、重慶等21個城市進(jìn)行了27個綜合體項目開發(fā)?！倍钲趯毮苌虡I(yè)提供的資料顯示，其已在深圳、北京、上海、天津、重慶等全國28個重點(diǎn)城市成功布局，今年還將推出：沈陽寶能環(huán)球匯、天津?qū)毮芴斓亍⑻旖驅(qū)毮苄露妓C、無錫寶能環(huán)球匯、蕪湖寶能天地、韶關(guān)寶能奧特萊斯和惠州寶能奧特萊斯購物中心這7大購物中預(yù)計均在2014年至2015年開業(yè)。

　　有統(tǒng)計數(shù)字顯示，2012年，中國共有3100家購物中心，而業(yè)內(nèi)預(yù)計，在2013年還要有400家類似的商業(yè)地產(chǎn)購物中心誕生，未來中國商業(yè)地產(chǎn)的增長速度基本是倍數(shù)增長。

　　未來商業(yè)圖景

　　不過，現(xiàn)實(shí)遠(yuǎn)沒有達(dá)到讓中國商業(yè)地產(chǎn)弄潮者沾沾自喜的地步。

　　現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險極大，“以購物中心為例，呈現(xiàn)明顯的1/2現(xiàn)象?！敝匈徛?lián)購物中心發(fā)展委員會首席專家禹來向分析，所謂1/2現(xiàn)象，指的是大型購物中心中有1/2開不了工，開工的有1/2開不了業(yè)，開業(yè)的有1/2難以盈利。“換句話說，中國購物中心成功率大概就八分之一?！?/P>

　　而易鋪中國發(fā)布的《中國商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險報告》也提及，中國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積上漲幅度不到1倍，遠(yuǎn)低于新開工面積，同時，絕大多數(shù)城市沒有商業(yè)規(guī)劃引導(dǎo)，開發(fā)商各自為戰(zhàn)，導(dǎo)致商業(yè)項目面積普遍偏大。以SO H O中國為例，公開資料顯示，2012年投資物業(yè)達(dá)到383億元人民幣，但僅僅創(chuàng)造了1 .48億元租金收入，粗略計算，租售比不到0 .3%。

　　局部市場的競爭如此激烈，“招商難”日益加劇。如何破局?

　　萬達(dá)廣場說，“我們將在新店中去掉服飾業(yè)態(tài)?！边B城商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)總裁鄧國堅把這種說法視為一種比喻，“這應(yīng)該是說購物中心朝著娛樂中心的模式發(fā)展，添加文化、藝術(shù)、消閑等業(yè)態(tài)。以前服飾業(yè)態(tài)是占第一位的，現(xiàn)在排到第二位。”

　　這應(yīng)該成為一種趨勢?！霸趯毮艿馁徫镏行闹?，體驗(yàn)業(yè)態(tài)占70%的比重，跨界商業(yè)、移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將大面積應(yīng)用，傳統(tǒng)零售僅占20%-30%?！睂毮苌虡I(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴南都記者，寶能購物中心更是未來的社交中心、娛樂中心、休閑中心、公益中心、生態(tài)中心、健康中心、親子中心、科普中心、文化中心、時尚中心，各個功能版塊之間形成互動，引導(dǎo)消費(fèi)者的合理流動，產(chǎn)生復(fù)合效應(yīng)，滿足全客層“一站式體驗(yàn)消費(fèi)”需求。這就是未來的商業(yè)圖景。

　　中國一線城市的商業(yè)市場已趨于平緩，中心地塊已頗為稀缺;二線城市商業(yè)形態(tài)仍以百貨為主，沈陽等城市的購物中心頗有過剩危機(jī)。是堅守食品、家居、農(nóng)業(yè)乃至互聯(lián)網(wǎng)生意的財富神話，還是迎接城鎮(zhèn)化帶來的商業(yè)地產(chǎn)市場大蛋糕?

　　按照國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中國有13億人口，中國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了52%。若參照國際發(fā)達(dá)國家人均商業(yè)面積可多達(dá)1.2平方米/人的標(biāo)準(zhǔn)，中國的商業(yè)地產(chǎn)至少有8.2億平方米的需求。

　　“美國的人口規(guī)模為3億多，卻擁有2萬多個購物中心。中國有13億人口，每一個城市化百分點(diǎn)的提高，拉動的經(jīng)濟(jì)體量就是1萬億?！奔t星地產(chǎn)總裁諶俊宇對南都記者說，如果參照美國標(biāo)準(zhǔn)，中國的商業(yè)購物中心目前是不夠的?！?/P>

　　而易鋪中國發(fā)布的“中國商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險報告”顯示，2005—2012年，中國商業(yè)地產(chǎn)投資額持續(xù)增加，從0 .3萬億元增加到1.27萬億元，增長4 .5倍，新開工面積從0 .9億平方米增加到2.8億平方米，增長3倍。

　　2 .8億平方米存量到8 .2億平方米需求量，再加上城鎮(zhèn)化變量，食品、家居、農(nóng)業(yè)乃至互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)大佬們當(dāng)然愿意選擇戰(zhàn)略性布局，進(jìn)軍方興未艾的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。

　　數(shù)據(jù)

　　易鋪中國發(fā)布的“中國商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險報告”顯示，2005- 2012年，中國商業(yè)地產(chǎn)投資額持續(xù)增加，從0 .3萬億元增加到1.2 7萬億元，增長4 .5倍，新開工面積從0 .9億平方米增加到2 .8億平方米，增長3倍。