點開百度搜索，輸入房地產全民營銷”，顯示出搜索結果高達約50800000個。當全民營銷”在樓市一片喧囂時，普通市民的生活也開始逐漸被它所侵擾。為了獲取樓盤開出的不菲提成，你會當中介”推薦自己的親戚朋友去買房嗎？賣出一套房子真的很容易嗎？
員工翻墻” 中介反對聲音強烈
最近，一家名為圈圈網絡的公司向重慶晨報記者展示了其全民營銷”微信平臺運作。接觸某樓盤的微信用戶推薦下家，該下家便被迅速導入樓盤客戶檔案，只要下家發(fā)生購買行為，其上家將獲取相對豐厚的提成。
該公司負責人稱，目前該平臺已在重慶幾家樓盤運作，取得了一定效果。其中，在復地山語城推出千萬年薪招營銷合伙人”活動，3個月時間就匯聚4萬多用戶信息，銷售別墅20多套。他說，由于樓盤承諾的是3%銷售回報，如果有人賣掉一套100多萬元的別墅，就能得到5萬元的收入。”
目前，重慶樓市推出全民營銷”的項目比較少，成功的案例也不多。有個別公司曾嘗試推出這種方式，但運行一段時間后便沒了下文。
據了解，全民營銷”倡導的是減少中間環(huán)節(jié)，讓終端客戶與樓盤直接掛鉤，為此提出去中介化”。這也引起了房產中介機構的強烈不滿。據悉，有一家大型網絡公司正在醞釀微信展示窗口，提出去中介”，拓寬經紀人渠道，已經引發(fā)中介企業(yè)的強烈反彈。他們認為，全民營銷”擾亂了市場秩序，挑逗從業(yè)人員的職業(yè)道德神經。
對此，優(yōu)地美營銷機構董事長沈光明認為，全民營銷”不可避免地會出現(xiàn)一些行業(yè)亂象。開發(fā)商一般給置業(yè)顧問的售房提成在千分之二至三，而對全民經紀人的報酬很多是其10倍。面對利益的誘惑，銷售人員‘翻墻’現(xiàn)象難以避免。”他說，因此，這對于開發(fā)企業(yè)在產品、中介、傭金等管理上會造成一定麻煩。
重慶中原總經理肖仁啟是對全民營銷”方式持強烈批評的一位。他認為，這將不排除中介公司業(yè)務員違規(guī)推介自己的客戶，從而獲取不正當的收益。這種違規(guī)行為會嚴重損害中介公司利益，也不符合商業(yè)道德。”他表示。
普通市民 騷擾還是賺錢機會？
最近，市民楊女士接到好幾次好友”發(fā)來的微信，說是推薦朋友到某樓盤看房若成交，每套房有數千到1萬元的獎勵提成。對于此類微信，她總是懶得搭理。她說，感覺就像是搞傳銷一樣，非常反感。自己也絕不會為了這點錢，去給樓盤當說客，這會讓朋友厭惡。”
然而，也有一些人態(tài)度不同。市民聶小姐對此看得很淡，如果有好的樓盤，推薦給朋友也沒什么不好的。如果成交了，報酬我會拿出來和朋友平分。”
這種不斷侵入普通人生活的營銷方式，有人把它命名為全民營銷”。重慶中原總經理肖仁啟對此解釋為，樓盤銷售的非行業(yè)人士推薦客戶或朋友到項目購房，如果成功購買，推薦人即可獲得豐厚傭金。只要愿意，人人都可以當經紀人，這樣的銷售方式就是‘全民營銷’”。
由于全民營銷”不設任何門檻和條件，普通市民、房產中介、分銷機構等都可以加入，因此有人形容它是一種人人皆兵”的營銷模式。
效果不佳 前景不被業(yè)界看好
全民營銷”并非是新鮮事物。肖仁啟說，實際上早在幾年前就有不少人提起，但是都沒做起來。正是基于今年市場比較惡劣，渠道營銷的比重提升，全民營銷”就越發(fā)受人關注了。但從目前推出的一些樓盤來看，并沒有什么效果。
他說，效果之所以差，有幾個原因：其一，所謂全民營銷”的目的是把客戶資源集中起來，然而，通過一般大眾來實現(xiàn)這種集中其實量極少；其次，要實現(xiàn)交易都有一個較長的過程，從有購買愿望開始，到最終的下單，一般人很難長期跟進。因此，對于一般的普通市民來講，要實現(xiàn)樓盤銷售也很難。
中介是個專業(yè)的行當。人們雖然都知道買東西直接找廠家最便宜，那為什么不干脆取消全部商業(yè)環(huán)節(jié)呢？”沈光明指出，目前重慶市場上全民營銷”開發(fā)的軟件不少，但并沒有什么成功的案例。這是因為中介功能無法摒棄，就像大自然中的蝴蝶、蜜蜂一樣，旁人無法取代其媒介功能。”他說。
重慶市房地產產業(yè)協(xié)會市場研究部主任孫宏志指出，如果說全民營銷”這種方式，用于金科、龍湖等企業(yè)進行老帶新，可能會有一定效果。我認為‘全民營銷’更多的是樓盤擴大宣傳的一種方式，是一種營銷噱頭。”他說，實際上不可能做到全民營銷”。因為，就算一般普通市民提供了銷售信息，還需要中介等更為熟悉房產交易程序、提供更專業(yè)服務的中間媒介。因此說，這種全民營銷”對中介的影響非常有限。房產市場暫時還無法取代房產中介這一專業(yè)機構。
營銷艱難 但要避免提成大戰(zhàn)
今年樓市形勢嚴峻，消費者觀望嚴重，從而造成了營銷效果的大幅減弱。肖仁啟介紹，這也帶來了中介成本的提高。比如，過去打1萬個電話會攬10-20個客戶，現(xiàn)在可能只有幾個客戶。在這樣的情況下，開發(fā)商想做投機取巧的事，但實際上效果并不好。
他認為，市場不好時，必須要用符合市場規(guī)律的手法來解決。樓盤蓄客還是需要專業(yè)的銷售人員、專業(yè)的中介，其他并沒有什么神來之筆。”肖仁啟說。
如今，營銷招數頻出，營銷人該采取哪些對策？沈光明指出，一說全民營銷”，很多業(yè)內人士似乎對此很害怕。這主要是市場上的產品同質化嚴重帶來的后果。產品缺乏特點，不能脫穎而出。”因此，大家都去拼搶客，拼傭金的多少。如果要確保企業(yè)做到主動，就要從源頭做起。
他說，要贏在前端，加強產品的研發(fā)力度，在產品定位、產品差異化、品牌方面下功夫，為消費者創(chuàng)造不同一般的消費價值。否則的話，大家只有對銷售工具過分依賴。在成交提成上你給一個點，我就給3個點，在促銷環(huán)節(jié)上彼此陷入低水平競爭。”
營銷還是得腳踏實地去做
很早就想說說全民營銷”的事了，但怕不了解其中行情，說出來讓人笑話，于是，專門花了些時間來研究這地產圈流行的全民營銷”。
在目前盛行的全民營銷”案例中，微銷寶”的銷售模式或更有代表性：個人或組織可通過微銷寶”手機終端平臺實現(xiàn)在線項目推薦、客戶跟蹤管理、組建屬于自己的銷售團隊，最終根據客戶到訪或成交情況獲得獎金。
當然，微銷寶”，可以成為大銷寶”、也可以成為聚房寶”等等，名字隨便怎么取都可以，都是全民營銷”的一種模式：每個人都可以通過手機終端平臺或案場管理系統(tǒng)登記，然后向客戶推薦房子，最后成交后提成。
從理論上看，這樣的銷售模式確實不錯，推薦者可以賺取提成，還不耽誤做其他事情。但值得注意的是，這樣的銷售模式，只是解決如何管理已有意向客戶，對如何有效發(fā)掘客戶仍是偽命題。
房地產銷售如今正成為專業(yè)化程度越來越高的一門學問。不僅僅考驗銷售人員的銷售能力，還與產品本身是否能打動購房者相關。
從最近一些叫得厲害的全民營銷”、全民經紀”案例來看，事實上也只是對中介、銷售代理公司職員的私下整合，并未真正見到全民”參與的積極性和可持續(xù)性。而要讓房地產行業(yè)產業(yè)鏈之外的門外漢”去實現(xiàn)銷售，個人認為這不太可能，術業(yè)有專攻，對房地產行業(yè)根本不懂的人怎么可能去實現(xiàn)大規(guī)模的銷售？
為此，很多有識之士認為，所謂的房地產全民營銷”，事實上是空洞概念，營銷仍得腳踏實地的去做才能真正收到成效。
