北京在高德城市擁堵指數(shù)上常年飄紅，公共交通也有早晚高峰的盛況空前，日均客流量居全國榜首達(dá)772.8萬人/日;
傳統(tǒng)商圈和新興商圈的關(guān)注度差異正在不斷縮小，新興商圈的項目的客流正在不斷提升，部分項目甚至超越傳統(tǒng)商圈項目，整體熱度也在不斷攀升，占據(jù)更多的前列席位; 預(yù)計出現(xiàn)成長熱點TOP10潛力商圈：運(yùn)河核心區(qū)、張家灣、環(huán)渤?？偛炕亍⑽骷t門、新宮、黃村、花鄉(xiāng)四合莊、大興生物醫(yī)藥基地、北部科技園、北七家。;
北京：近日，中商數(shù)據(jù)與高德地圖聯(lián)合發(fā)布了《北京出行與商圈趨勢大數(shù)據(jù)研究報告》，就北京城市出行大數(shù)據(jù)與消費(fèi)大數(shù)據(jù)進(jìn)行交叉分析，這也是雙方團(tuán)隊首次聯(lián)手，歷時四個月，重磅出爐了此報告，旨在對北京城市潛力商圈及發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)判。
北京市人均GDP已經(jīng)達(dá)到$17,139，超越上海$16,524，雖然支出與收入與上海相當(dāng)，但消費(fèi)率卻達(dá)到8.7%消費(fèi)意愿更加強(qiáng)烈。根據(jù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，通常人均GDP達(dá)到$12,000時，中產(chǎn)階級產(chǎn)生。這意味著，北京的中產(chǎn)階級群體日漸龐大。
對于交通方面，顯然，北京是一個特別堵的城市，在高德城市擁堵指數(shù)上常年飄紅，公共交通也有早晚高峰的盛況空前，日均客流量居全國榜首達(dá)772.8萬人/日，部分線路日均客運(yùn)量超過百萬?？梢哉f，在北京不論是自駕車還是公交出行都是步履維艱。
膨脹的北京與外擴(kuò)的新商圈
隨著城市規(guī)劃和居住地的變遷，北京的商圈重心開始由傳統(tǒng)商圈向新興商圈偏移，長安街沿線以西單、王府井和CBD為代表的傳統(tǒng)商圈開始受到新興商圈的分流，根據(jù)中商數(shù)據(jù)庫北京商業(yè)物業(yè)近10年的增量信息，北京的商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)不斷向外環(huán)擴(kuò)張的趨勢。
雖然從整體關(guān)注來看傳統(tǒng)商圈依舊占據(jù)著重要的席位，但單體項目的競爭力卻在下降，多年來的聚集帶來了傳統(tǒng)商圈的總體繁榮，也帶來了過度的競爭。與此相反，分布在城市外圍的新興商圈，雖然整體關(guān)注度還無法與傳統(tǒng)商圈匹敵，但單體項目的競爭力卻遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)商圈。
(傳統(tǒng)商圈聚集度高，單體關(guān)注度低，新興商圈聚集度低，單體關(guān)注度高)
這其實主要是源于商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)商圈的形成是通過不同商業(yè)的聚集，為消費(fèi)者提供更全面豐富的選擇而誕生的商業(yè)地理劃分。隨著購物中心的發(fā)展，部分購物中心不再依賴外部的補(bǔ)給，而是著力于打造項目整體的內(nèi)循環(huán)，使單體項目業(yè)態(tài)更豐富，品牌檔次更加的多樣化。
因此我們從品牌實力，關(guān)注度，客流，租金四個角度來評價購物中心的熱度，對北京市購物中心進(jìn)行了排名。排行榜可見，傳統(tǒng)商圈的項目依舊擁有品牌，客流的絕對實力，同時租金高昂，但傳統(tǒng)商圈和新興商圈的關(guān)注度差異正在不斷縮小，隨著部分新興商圈內(nèi)項目品牌實力的提升，以及低廉的租金，新興商圈的項目的客流正在不斷提升，部分項目甚至超越傳統(tǒng)商圈項目，整體熱度也在不斷攀升，占據(jù)更多的前列席位。
·傳統(tǒng)商圈駕車率高，新興商圈中產(chǎn)指數(shù)高
由于新興商圈的項目多分布在城市外圍，因此交通方式對于新興商圈的發(fā)展至關(guān)重要。上世紀(jì)80年代美國與日本的私家車增長帶來了郊區(qū)型購物中心的繁榮，然而北京的情況卻并非如此簡單。北京的城市建城區(qū)面積僅次于上海，但城市化程度卻小于西安，這說明北京的轄區(qū)面積要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海，但是卻有大量的待開發(fā)區(qū)域。同時由于環(huán)境問題的日益凸顯和人口的過快增長，北京市出臺了一系列機(jī)動車限行和限購政策也在一定程度上抑制了自駕出行的比例。
我們特選取北京市代表性購物中心進(jìn)行顧客畫像，可見從總體上來看，傳統(tǒng)商圈的駕車率略高于新興商圈，并且品牌實力強(qiáng)的品質(zhì)和品味型購物中心駕車比例領(lǐng)先，但新興商圈的中產(chǎn)階級指數(shù)已經(jīng)超過傳統(tǒng)商圈，且部分項目建有大面積停車場，
舉例來說，五棵松卓展購物中心，頤堤港，以及西紅門薈聚購物中心，停車的便利性提升了整體項目的駕車到達(dá)比例。但是也有部分購物中心雖然擁有大量的中產(chǎn)階級顧客，但是駕車到達(dá)比例卻并不高，例如：朝陽大悅城購物中心，到店顧客機(jī)動車保有量高達(dá)67%，但是選擇駕車到達(dá)的顧客卻僅有37%，大部分的中產(chǎn)階級消費(fèi)者來自于周邊小區(qū)。
·居住地的變遷，小太陽家庭落戶外環(huán)根據(jù)零售商業(yè)吸引力法則，商圈輻射能力的大小與購物場所對消費(fèi)者的吸引力成正比，與消費(fèi)者去消費(fèi)場所感覺的時間距離阻力成反比，居住地附近的購物中心無疑更具有優(yōu)勢。
根據(jù)北京市城市功能區(qū)劃分規(guī)劃，北京將根據(jù)功能分為四部分，北京的居住地正在發(fā)生著變遷，城市核心區(qū)域的常住人口增長放緩，近一半的人口居住在城市功能拓展區(qū)，城市發(fā)展新區(qū)常住人口也在快去的增長。
居住區(qū)向外環(huán)擴(kuò)張的趨勢明顯，新增購房者60%為非京籍人員，以剛性需求為主，購房年齡集中在27-34歲之間，熱門購買區(qū)域為五環(huán)與六環(huán)外的城市發(fā)展新區(qū)。
居住人口的變遷同時帶來了業(yè)態(tài)的變革，例如近年來兒童業(yè)態(tài)的走紅，就與小太陽家庭在新興商圈的居住人口變化相關(guān)，而新興的項目也皆把兒童作為主打特色，例如，北京住總?cè)f科廣場將屋頂花園有機(jī)結(jié)合，增添了親子游樂中心，小型動物園，植物認(rèn)養(yǎng)等，頤堤港將后方的一片空地建設(shè)為戶外兒童公園，可以滿足不同年齡段兒童戲沙、攀爬等需求，定期還舉辦特色的主題活動，華潤五彩城不但擁有超大兒童區(qū)還引進(jìn)亞洲最大Snoopy Garden主題樂園。
·公共交通中軌道交通驅(qū)動力大，公交顧客消費(fèi)力待釋放相對于駕車和步行，公共交通方式比較多樣化，但是由于人口和建成區(qū)面積的迅速擴(kuò)張，雖然公共交通總體發(fā)展速度加快，但人均擁有交通資源的數(shù)量仍有待提升。北京地鐵地圖描繪軟件在5年內(nèi)增加了200公里，但人均擁有通車?yán)锍滩簧唇怠?br /> 從總體來看，位于傳統(tǒng)商圈的項目由于多年的建設(shè)，公共設(shè)施更為完善，公共交通到達(dá)比例遠(yuǎn)高于新興商圈，而從軌道交通指數(shù)可以看出，傳統(tǒng)商圈項目公共交通到達(dá)性很大程度上受到軌道交通影響，軌道交通樞紐位置為客流集中地，例如西直門凱德mall位于西直門公交樞紐核心，承接公交，北京北站，及3條地鐵線路多方客流，愛琴海與新中關(guān)和西單大悅城均位于地鐵線路的交叉位置。
公共交通偏好人群以潛力消費(fèi)者為主，18-25歲客群高于平均水平，90后客群占據(jù)主導(dǎo)地位，他們是正在成長起來的消費(fèi)群體，雖然當(dāng)前消費(fèi)能力仍然以中低端為主，但隨著年齡的增長，社會角色的轉(zhuǎn)換，未來消費(fèi)力必會進(jìn)一步提升。
可見，城市空間快速擴(kuò)張，居住地整體外擴(kuò)，新興商圈孕育而生。隨之交通環(huán)境的不斷變化，諸如汽車限號、擁堵，軌道線路建成通車?yán)锍炭焖僭鲩L等因素，也會加劇新興商圈對于核心傳統(tǒng)商圈的競爭擠壓。中商數(shù)據(jù)根據(jù)過往經(jīng)驗積累，從商業(yè)存量，住宅規(guī)劃，商業(yè)用地，人口密度，人口自然增長，社會零售品銷售總額，擁堵指數(shù)七個維度，按照不同權(quán)重的評估系數(shù)計算。
臨近核心主城區(qū)的成熟居住組團(tuán)，例如、通州、大興，在政策利好下，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和供地的加速，未來將把積淀的居住消費(fèi)潛力充分釋放。未來3-5年將新生潛力商圈，其中，預(yù)計出現(xiàn)成長熱點TOP10潛力商圈：運(yùn)河核心區(qū)、張家灣、環(huán)渤海總部基地、西紅門、新宮、黃村、花鄉(xiāng)四合莊、大興生物醫(yī)藥基地、北部科技園、北七家。