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稅務處理

開發(fā)商應按照國稅發(fā)〔2009〕31號文規(guī)定，在銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金及其等價物和其他經(jīng)濟利益全部確認為銷售收入。企業(yè)代替相關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各類基金、費用和附加等，凡是并入商品房價內(nèi)或由開發(fā)商開具發(fā)票的，依照稅法規(guī)定一概確認為銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅收入是否包含增值稅問題，在所得稅年度納稅申報表主表的填報說明關(guān)于“營業(yè)收入”行中明確列示，納稅人需依據(jù)我國統(tǒng)一會計制度的規(guī)定填報“主營業(yè)務收入”的數(shù)額。按照《增值稅暫行條例》規(guī)定，銷售額為納稅人銷售開發(fā)產(chǎn)品向購買方收取的所有價款和價款以外的費用，但是不包括收取的銷項稅額。同時國家稅務總局2016年第70號公告的解讀，開發(fā)商作為土地增值稅納稅人因轉(zhuǎn)讓開發(fā)商品獲得的收入為不含增值稅收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的收入理應與上述文件規(guī)定保持一致。企業(yè)所得稅關(guān)于收入的“視同銷售”處理，遵照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》的規(guī)定，開發(fā)商將本公司開發(fā)的產(chǎn)品用于向外投資的情形，或作為職工福利的情形，或作為獎勵品的情形，或把開發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資人的情形、或以開發(fā)產(chǎn)品抵債的情形、或與其他單位和個人進行非貨幣性交易的情形等以及用于贊助、集資等用途的，應當?shù)韧趯ν怃N售計入所得稅應稅收入。企業(yè)正常銷售和“視同銷售”合計匯總計算的全部價款和凡開具發(fā)票的價外費用，作為所得稅的應稅收入，用公式表示為：全部價款及價外費用÷（1+增值稅適用稅率）=所得稅應稅收入。