2019年2月19日，新華社受權(quán)全文發(fā)布了2019年中央一號(hào)文件《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見(jiàn)》，這是新世紀(jì)以來(lái)第16個(gè)聚焦“三農(nóng)”的一號(hào)文件，文件中提出要深化農(nóng)村土地制度改革，研究起草農(nóng)村宅基地使用條例，開(kāi)展閑置宅基地復(fù)墾試點(diǎn)，加快修訂土地管理法、物權(quán)法等法律法規(guī)。

兩千多年的農(nóng)耕文化造成了中國(guó)人對(duì)于土地的極大依賴(lài)，中國(guó)人歷來(lái)鐘情于土地。近代社會(huì)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的遷移，土地對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響也在逐漸演變。

2018年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求“全面深化農(nóng)村改革，進(jìn)一步深化農(nóng)村土地制度改革”；未來(lái)，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，將改變長(zhǎng)期以來(lái)地方政府高度壟斷建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)的征地供給模式。

房地產(chǎn)行業(yè)是實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的載體，房地產(chǎn)行業(yè)本身?yè)碛泻荛L(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈條，行業(yè)派生貨幣的能力較強(qiáng)，因此成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。

國(guó)泰君安房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)通過(guò)分析當(dāng)前的土地改革和宅基地制度改革，以中央一號(hào)文件的精神為綱，深入討論了當(dāng)前改革背景下的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，認(rèn)為2019年我們將迎來(lái)土地改革收獲的元年。

對(duì)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地的制度改革這三項(xiàng)的試點(diǎn)工作始于黨的十八屆三中全會(huì)。

《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）是此次改革的總方針。從2015年3月份正式實(shí)施試點(diǎn)工作到現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)行了將近四年，期間經(jīng)歷了兩次試點(diǎn)范圍擴(kuò)大、一次試點(diǎn)方案時(shí)間延長(zhǎng)，直到2018年11月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議聽(tīng)取了試點(diǎn)情況匯報(bào)，農(nóng)村土地改革終于要在2019年順利收尾。

2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中最大的變化是土地改革，激發(fā)農(nóng)村活力，從城市的棚改、下沉至宅基地的改革。文件提到土地改革、提到城鎮(zhèn)化，并從3個(gè)一億人戰(zhàn)略當(dāng)中，重點(diǎn)提及落戶(hù)1億人。

我們認(rèn)為，落戶(hù)的難點(diǎn)并不在于城鎮(zhèn)的接收，而是在于農(nóng)民自主放棄農(nóng)村戶(hù)籍。而與戶(hù)籍最掛鉤的，依然是宅基地制度。按照“增人不增地、減人要減地”的規(guī)定，要放棄戶(hù)籍，需要先解決宅基地收益歸屬問(wèn)題。

與此相對(duì)應(yīng)的貨幣化解決宅基地、進(jìn)而替代棚改貨幣化、再使得農(nóng)民進(jìn)城，將是2019年最大主線。

十三屆七次會(huì)議中涉及土地改革的具體政策有修訂土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法；完善對(duì)農(nóng)民征地模式，允許進(jìn)城落戶(hù)的村民有償退出宅基地；集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，取消從事非農(nóng)業(yè)務(wù)必須通過(guò)國(guó)有出讓的方式。我們認(rèn)為這些政策都是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后土地改革方向的進(jìn)一步落實(shí)。

在十三屆七次會(huì)議修訂土地相關(guān)法案之后，再次發(fā)布《意見(jiàn)》，全面推開(kāi)土地改革，主要有五大看點(diǎn)：

按照前期規(guī)劃，2018年，農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革在內(nèi)的“三塊地”改革試點(diǎn)，和土地確權(quán)登記已初步完成。

2019年，農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革中的重要環(huán)節(jié)“農(nóng)村集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資”即將開(kāi)展，農(nóng)村土地承包法修正案有望出臺(tái)。

因此，農(nóng)村土地制度改革有望成為2019年最值得期待的突破方向。